一、什么是物業(yè)服務(wù)用房

住宅物業(yè)服務(wù)用房是指用于物業(yè)服務(wù)辦公的用房(包括接待、辦公、會議、檔案、衛(wèi)生間等用房)、物業(yè)服務(wù)配套的用房（包括門衛(wèi)、值班、倉庫、消防控制室、安防控制室等用房）、業(yè)主委員會議事活動用房和黨建活動用房等。

二、物業(yè)服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十五條，新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

三、物業(yè)服務(wù)用房的權(quán)屬

《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

《物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途�！�

這些法律法規(guī)明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，既不屬于建設(shè)單位，也不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時也明確了物業(yè)服務(wù)用房的用途是特定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的，可以使用物業(yè)服務(wù)用房，但無權(quán)改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

四、物業(yè)服務(wù)用房的現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)用房通常包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房及業(yè)主活動室等等，但現(xiàn)實生活中，很多小區(qū)的物業(yè)用房被占用居住，被改做他用，甚至被轉(zhuǎn)租經(jīng)營，嚴重損害了廣大業(yè)主的利益。

五、物業(yè)服務(wù)用房被占用怎么做

1. 認定

《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分�！睒I(yè)主在購房后，有權(quán)了解本小區(qū)物業(yè)用房的具體位置、具體面積和具體用途，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)核查是否符合規(guī)定。

2. 保護

《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款�！�

《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用�！�

如購買新房，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未按規(guī)定設(shè)置物業(yè)服務(wù)用房，可向區(qū)級主管部門提供相關(guān)證明材料進行投訴。如發(fā)現(xiàn)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房被物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變用途，可向區(qū)級主管部門提供相關(guān)證明材料進行投訴，區(qū)級主管部門核查后會進行要求整改，拒不整改的將進行罰款。如是對外經(jīng)營產(chǎn)生收益，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

3. 管理

對于已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可由業(yè)委會牽頭聘請第三方測繪公司，對小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的面積進行測定并記錄成檔，業(yè)委會定期查看情況，并記錄在檔。沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，可每幢樓選出居民代表進行上述工作，相關(guān)費用可提議從公共收益中支出（需經(jīng)業(yè)主大會表決通過）。

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